Submitted by admin on Thu, 15/04/2010 - 09:38
Bien maitriser les points essentiels d'un Etat des lieux :
- Les Notions Juridiques
- La Notion de dégat locatif et estimation de ceux-ci
- Les conseils d'entretien habituels
Notions juridiques :
A. Les notions de droit prises en compte par l'Expert:
1. Les textes légaux (code civil; articles 1730 à 1732 et 1754 à 1756)
2. Les notions découlant des textes légaux: "usure normale" ; "bon père de famille", "menu entretien"
3. Les usages: durée d'amortissement, vade-mecum des dégâts locatifs,...
4. La doctrine: l'interprétation du droit par les auteurs spécialisés.
5. La jurisprudence: ensemble des décisions de justice qui reflètent l'interprétation du droit par les tribunaux.
6. L'analyse des documents contractuels:baux, courriers, etc.
B. Le domaine Technique en matière d'état des lieux:
Soit les connaissances et recyclage permanent concernant les matériaux avec leurs qualités et leurs faiblesses, leurs méthodes d'entretien, leurs techniques de réparations, leurs durées de vie.
C. L'évaluation et la fixation des indemnités compensatoire:
Nécessitant les mesurage des quantités, l'estimation des dépréciations, des moins values, la connaissances des prix de références et des coûts de la main d'oeuvre spécialisée via les ouvrages de références, les commissions d'Experts spécialisés.
L'indemnité compensatoire comprend la réparation des dégâts locatifs, les indemnités forfaitaires pour dépréciation, les entretiens non effectuer à charge du locataire, la contre-valeur TVA (0%, 6%, 21%), l'indemnité pour l'indisponibilité des lieux
Quelques rappels et principes :
1. Objectif de l'état des lieux d'entrée locatif :
Des litiges surviennent régulièrement, en fin de bail, entre propriétaires et locataires, au sujet de la prise en charge des réparations de dégâts survenus dans les lieux loués. Afin d’éviter ces nombreux conflits, un expert intervient pour établir un constat d’état des lieux. L’état des lieux d'entrée est un document qui contient la description détaillée de l'état dans lequel se trouve le logement au moment de l'entrée du locataire dans les lieux.
A. Qui peut faire l'état des lieux ?
Le locataire et le bailleur peuvent établir l'état des lieux eux-mêmes avec tous les risques d’objectivité, de neutralité ou de manque de précisions que cela peut impliquer.
Ils peuvent aussi se mettre d'accord pour désigner un expert (géomètre-expert immobilier, architecte, ... ). L’avantage de cette solution : les honoraires de l'expert seront partagés pour moitiés entre locataire et bailleur.
Enfin, il est également possible à chacune des parties de se faire accompagner d'un expert de son choix, quelle est alors seule à payer (généralement 25% de majoration).
B. Pour que l'état des lieux soit valable, il faut :
Qu'il soit dressé contradictoirement, c'est-à-dire en présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants.
Qu'il soit daté et signé par le locataire et le bailleur ou leurs représentants (un état des lieux dressé par une seule des parties ou par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par la partie adverse);
Qu'il soit détaillé et précis. Une clause de style qui dirait : "L’immeuble est en bon état d'entretien et bien connu des parties" n'est pas considérée comme un état des lieux d'entrée.
L’expert veillera à mentionner, si possible, la nature du matériau, son état de vétusté, la situation précise de l’objet de la pièce, la qualité de mise en œuvre et ce, afin d’éviter toute confusion dans ses propos.
Exemple : 1. mur coté façade avant sous enduit et sous peinture blanche vinylique légèrement ternie, accusant 1 an d’âge.
C. Si le bien loué est modifié après l'état des lieux ?
Si un état des lieux d'entrée a été dressé et qu'en cours de bail des modifications importantes ont été apportées au bien loué, un avenant à l'état des lieux peut être rédigé. Tout comme l'état des lieux, l'avenant peut être établi par les parties de commun accord ou, en cas de désaccord, par un expert désigné par le juge. Les mêmes règles s'appliquent, sauf bien sûr en ce qui concerne les délais.
D. S'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée détaillé :
Le locataire est présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, le locataire n'est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne parvienne à prouver que ces dégâts ont été occasionnés par le locataire ou par un membre de sa famille ou par le sous-locataire; dans ce cas, le locataire devra payer les réparations.
E. S'il y a eu un état des d'entrée détaillé :
Le locataire doit rendre le bien loué dans l'état dans lequel il l'a reçu.
Autrement dit, s'il y a des dégâts qui n'étaient pas mentionnés dans la description, le locataire doit les réparer sauf si ces dégâts ont été causés par la vétusté ou la force majeure, ou encore par l'usage normal du bien loué.
F. Que dit le Code civil Belge :
Le Code civil prévoit que le bailleur doit délivrer le bien loué, qu'il doit entretenir ce bien, au cours du bail, en état de servir à l'usage auquel il est destiné, et qu'il doit y faire, pendant toute la durée de bail, les réparations nécessaires, à l'exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l'entretien normal qui incombe au preneur.
Ces règles sont cependant supplétives, ce qui signifie qu'elles ne s'appliquent que si le bail est verbal ou si elles ne sont pas écartées par une disposition du bail écrit.
La loi sur les loyers a ajouté une disposition impérative applicable lorsqu'il s'agit d'un logement qui va servir de résidence principale au locataire.
Au moment où il conclut le contrat de bail, le, bailleur doit veiller à ce que son immeuble "réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité".
L’arrêté royal du 8 juillet 1997 a défini ces notions de manière plus concrète. Les conditions minimales absolues auxquelles un logement loué doit répondre concernent principalement :
- Les fonctions du logement
- Les exigences structurelles et de stabilité
- L'humidité du logement
- L'éclairage naturel et l'aération
L'équipement du logement
L'accès au logement et la circulation dans l'immeuble
Attention ! Les nouvelles dispositions s'appliquent expressément aux baux conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997. Dès lors, les logements qui font l'objet d'un bail conclu ou renouvelé à partir du 31 mai 1997 doivent répondre au moins aux conditions précitées.
