Modalités de Résiliation Bail

Les modalités légales de résiliation de bail sont différentes suivant les types de baux :

- les baux de résidence principal du locataire (avec des variantes)

- les baux commerciaux, les baux à ferme et les baux de droit commun

Voici quelques notions légales impératives à bien maitriser pour un bail standard de 9 ans affecté à la résidence principale d'un locataire:

Le bailleur ou le locataire peut renoncer à la location sous certaines conditions. Le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.
Retenez également qu'un bail de courte durée (< 3ans) peut être soumis à des régles spécifiques différentes que celles exposées ci-dessous.

PAR LE LOCATAIRE :  

Le locataire peut partir à tout moment à condition qu'il mette fin au contrat avec un préavis de trois mois. Il ne doit jamais justifier sa notification de congé. Pendant les premières années du bail, il devra cependant payer une indemnité. Celle-ci équivaut à :
• trois mois de loyer s'il part pendant la première année
• deux mois de loyer s'il part pendant la deuxième année
• un mois de loyer s'il part pendant la troisième année

Le locataire ne doit pas payer cette indemnité au moment où il notifie son congé mais peut le faire lors du décompte final des sommes revenant à chacune des parties, à l’expiration du contrat..

Contre-préavis: Si le bailleur met fin au bail anticipativement (moyennant un congé de 6 mois) afin d’occuper les lieux personnellement, d’exécuter des travaux ou qu’il le fait sans évoquer de motif, le locataire peut donner un contre-préavis d'un mois, c'est-à-dire notifier un congé d’un mois. Dans ce cas, il ne doit pas payer d’indemnité, même si le congé intervient pendant les 3 premières années de son contrat.

 Depuis le 1er juillet 2007, le locataire peut mettre fin à un bail qui n'a pas été enregistré dans les délais prévus par la loi (deux mois après la conclusion du contrat). Dans ce cas, il ne doit pas payer d'indemnité ni notifier de préavis.

PAR LE BAILLEUR :

1. Pour Occupation personnelle

Le bailleur peut à tout moment résilier le contrat pour occuper lui-même le bien loué.

Le bailleur doit prendre en compte un congé de six mois. Dans la lettre signifiant le congé, il doit faire savoir pourquoi il résilie le bail et qui occupera le logement. Un congé sans motif est nul. Le bailleur doit alors notifier à nouveau un congé. Le congé ne prendra effet que lorsque le locataire reçoit la nouvelle lettre signifiant le congé.

Qui peut occuper le bien ?

Les personnes suivantes peuvent occuper le bien :
•le bailleur lui-même
•son conjoint
•ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs et les enfants du conjoint
•des ascendants (père, mère, grands-parents) du bailleur et de son conjoint
•frères, sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces du bailleur et de son conjoint

Pendant les trois premières années du bail, le logement ne peut pas être occupé par des membres de la famille du troisième degré. Ceci vaut pour tous les contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.

Prouver la parenté

Le locataire peut demander une preuve de parenté. Le bailleur doit alors produire cette preuve dans les deux mois. Dans le cas contraire, le locataire peut requérir la nullité du congé. Le locataire doit introduire la requête en nullité dans les deux mois avant la fin du délai de préavis.

Conditions d’occupation

Le bailleur ou un membre de la famille doit personnellement occuper le bien dans l’année après l’expiration du préavis. Le bien doit rester effectivement habité pendant au moins deux ans.

Indemnité pour le locataire

Si le bailleur ne respecte pas les conditions, le locataire a alors droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Cette obligation tombe si le bailleur peut invoquer une "circonstance exceptionnelle". Une "circonstance exceptionnelle" est un événement important qui empêche le bailleur d'exécuter ses projets. Cette circonstance ne pouvait pas se prévoir au moment où il a notifié le congé et doit être indépendante de sa volonté.
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2. Pour l'exécution de travaux:

Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de notifier au locataire un congé de 6 mois.

Ce préavis n'est valable que s'il précise la raison pour laquelle il veut résilier le contrat et s'il répond à quatre conditions :
•Le préavis doit être accompagné d’une copie d'un des documents suivants : le permis de bâtir (dans le cas de travaux)
un devis détaillé
une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût (si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux)
un contrat d’entreprise

•Le bailleur doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.
•Le bailleur doit établir que les travaux affecteront la partie du logement occupée par le locataire. Tous les autres travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable - comme les travaux qui concernent la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble - ne peuvent justifier la rupture du contrat.
•Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.

Si l’immeuble dans lequel les travaux sont prévus comprend plusieurs logements appartenant au même bailleur, une réglementation plus souple est d'application :
•Le coût global des travaux doit dépasser deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.
•Le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de 6 mois, mais il ne peut pas résilier le bail pendant la première année.

Contrôle du respect des conditions légales par le bailleur

Les travaux doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l’échéance du préavis donné. Le locataire peut demander au bailleur de
lui communiquer les documents - comme des factures et des photos - permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais prévus par la loi.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer, sauf si le bailleur peut invoquer une circonstance exceptionnelle. Une "circonstance exceptionnelle" est un événement important qui empêche le bailleur d'exécuter ses projets. Cette circonstance ne pouvait pas se prévoir au moment où il a notifié son congé et doit être indépendante de sa volonté.
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3. Résiliation sans motif, moyennant indemnité

A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.
Elle est égale à :
• 9 mois de loyer à la fin du premier triennat
• 6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat
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Clauses contractuelles dérogatoires :

Ces clauses ne sont pas contraignantes. Cela signifie que le contrat peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail avant le terme. Par exemple, la clause selon laquelle le bailleur ne peut notifier de congé sans raison avant l'échéance du deuxième triennat est valable.